Este artigo tem a finalidade de dar orientações básicas para quem decide construir um imóvel. É importante sempre consultar um Engenheiro Civil ou Arquiteto para maiores orientações e esclarecimento de dúvidas, como:
Compra de Terreno
A compra de um lote regularizado, é de grande importância para um projeto de sucesso. Sem a Matrícula ou Certidão de Registro do imóvel no cartório, não é possível regularizar projetos junto às prefeituras municipais. Um lote irregular, que num primeiro momento aparenta ser um bom negócio, pode levar anos e até décadas para ser regularizado, e muitas vezes pode-se perder o dinheiro investido.
Antes de efetivar a compra de um imóvel, é importante verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis se há alguma restrição. Também é importante verificar se há algum histórico de contaminações junto a CETESB (para grandes áreas). Deve ser verificado o zoneamento, e os índices urbanísticos para o lote, como recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, e área mínima de permeabilidade, de acordo com a legislação de cada município.
Para construção de um imóvel para fins comerciais ou industriais, é imprescindível verificar se o zoneamento e a via do local permitem a atividade pretendida, através da Certidão de Uso e Ocupação do Solo.
Elaboração de Projetos
Construções executadas com projetos elaborados por profissionais sérios, têm uma maior chance de alcançar o sucesso e as expectativas do cliente. Toda construção só pode ser realizada com um Alvará de Execução, expedido pela Prefeitura Municipal, e para isso é necessário no mínimo a aprovação do projeto de arquitetura na Prefeitura de seu município. Todo projeto deve ter um responsável técnico pelo projeto e pela execução, podendo ou não ser o mesmo profissional para as duas atividades.
Projetos complementares importantes:
- Estrutural;
- Instalações elétricas;
- Instalações hidráulicas;
- Paisagismo;
Para atividades comerciais e industriais, ainda é necessário:
- CETESB: Licenciamento Ambiental (Licenças Prévia, Instalação e Operação;
- Corpo de Bombeiros: Projeto de prevenção e combate a incêndio;
- Vigilância Sanitária: para atividades relacionadas à saúde;
- Concessionárias de rodovias: para obras próximas às rodovias.
Outros projetos específicos podem ser necessários, de acordo com o porte da obra e tipo de atividade a ser desenvolvida, por isso é imprescindível a participação de Engenheiros ou Arquitetos.
É importante a elaboração de um cronograma físico-financeiro, para o acompanhamento da evolução das etapas e gastos com materiais e mão de obra.
Iniciando a Construção
A construção pode ser realizada por uma construtora com profissionais registrados e acompanhado por um responsável técnico. Se decidir pela contratação pedreiros, é imprescindível recolher as contribuições previdenciárias das pessoas que irão trabalhar na obra. É necessário o acompanhamento de responsável técnico pela execução.
Antes de iniciar efetivamente a construção, onde há vizinhos, é interessante realizar uma vistoria, para verificação de anormalidades pré-existentes e o que poderá ocorrer de problemas com a nova construção.
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- É necessário solicitar a ligação de água e esgoto junto a concessionária da cidade;
- É necessário solicitar a ligação de energia elétrica junto a concessionária da cidade;
- Planejar o canteiro de obras, recebimento e guarda de materiais.
Durante a Construção
- Todo o período da obra, deve ter o acompanhamento do responsável técnico;
- Deve ser preenchido a caderneta de obra ou livro de ordem;
- Guardar todas as notas fiscais de materiais e serviços para possível abatimento dos impostos que serão cobrados;
- Verificar se a execução está coerente com o cronograma elaborado;
- Importante manter a obra sempre limpa e organizada, reduzindo assim risco de acidentes.
Finalização
Após a finalização da obra, ainda são necessários alguns trâmites legais para a regularização da
construção.
HABITE -SE – para o uso do imóvel é necessário informar a prefeitura municipal que a obra está concluída, que foi construída conforme projeto aprovado e possui condições mínimas de habitabilidade.
ISS – É o imposto que deve ser pago ao município, relativo aos serviços realizados. É possível reduzir o valor deste imposto com a apresentação de notas fiscais de serviços realizados. O valor é calculado com um índice do valor total da obra, que é obtido do valor por m² de uma tabela conforme tipo de construção, multiplicado pela área da edificação.
INSS – É o imposto que deve ser pago para a Receita Federal, relativo aos encargos dos profissionais que trabalharam na obra.
Averbação no Cartório de Registro de Imóveis – é a atualização da informação no registro do imóvel de que existe uma construção no imóvel.
Para imóveis comerciais:
AVCB – Solicitação da vistoria do Corpo de Bombeiros para verificação do atendimento conforme projeto apresentado;
CETESB – Solicitação da Licença de Operação (quando for o caso); Vigilância Sanitária – aprovação do Lauto Técnico de Avaliação (quando for o caso); Alvará de funcionamento: necessário para operação de atividades comerciais e industriais.
Artigo elaborado por Engenheiro Civil Adilson Bueno – CREA n. 5062274443.
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